商用房拆迁按住宅标准补偿，怎么办？

北京美泰拆迁律师北京美泰拆迁律师 2023-08-04 18:49

你是否注意到，尤其是比较老旧的小区，是不是有很多住宅改为门面房的情况？或大或小的店铺充斥在大街小巷及各个角落，不仅可以作为经营者一家老小的生活来源，也便利了人们的日常生活和出行需求，更是让各地充满浓浓的人间烟火气和地方特色，展现出蓬勃的经济活力。这些店铺或是代代相传的，已经经营十几年甚至几十年了。

这便是具有中国特色的“住改非”，所谓“住改非”房屋，是指原国有或者集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。

当这些房子面临拆迁时，按商业用房还是住宅性质房屋补偿？营业执照和纳税登记等证件是否有意义？按照什么标准补偿？补偿款有没有掺杂“水分”？这些不仅是老百姓关心的核心问题，也是拆迁中所有问题指向的归宿和终结点。

遇到以上情况，不要慌法律有规定1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前领取商业营业执照……”或“房屋上世纪老式房地产所有权证记载为市（楼）店……”情形的，按实际营业部位中合法及可视为合法房屋底层临街（路、巷等）部位建筑面积扣除住宅必经通道、楼梯、洗手间、储藏室等非直接用于营业的面积后确定；对符合“1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后已取得规划部门颁发的《开设临时营业用房规划许可证》……”情形的，按《开设临时营业用房规划许可证》记载的建筑面积确定，但不得超过房屋底层合法及可视为合法建筑面积。

2019年1月13日设施的《温州市鹿城区人民政府办公室关于印发鹿城区国有土地上房屋征收涉及门面房补偿规则若干意见的通知》（温鹿政办〔2018〕79号）该意见更是详细的规定了国有土地上涉及门面方需要如何补偿。

但是并非首先就考虑使用诉讼手段解决，而是在分析整个案情以及今后走向利弊，审时度势，采用发住改非房屋补偿的建议函、申请信息公开等方式给拆迁方施压，督促其尽快解决。一般情况下拆迁方会迫于压力妥协，同意用调解的方式解决，当然不排除其中因为有涉及这块地的国有土地出让合同不符合国家规定，拆迁方想息事宁人的促成性因素。在经过来回几个回合的谈判和交涉，拆迁方一般会认可了被拆迁房屋内的经营事实并答应按照商业用房标准补偿。双方签订补偿安置协议，较短的时间内解决问题，取得圆满的结果。

当然也不能排除拆迁方一直不妥协，坚决认定“住改非”的房屋是住宅而非商业用房，这将会极大的减损被拆迁方的利益，往往住宅与商业用房的补偿相差较大。那么就需要进一步考虑采取诉讼的方式争取自身的合法权益。

专业的拆迁律师在维权中起到的作用是不容小觑。律师应对的策略和实战经验在处理该类案中体现得淋漓尽致。另外，房屋所有权的证明不是唯一确定非住宅房屋的方法，要根据实际情况来分析，不能简单以曲解条文来侵害被拆迁人的利益。

在面对拆迁方抛出来的各种压低补偿款的说辞、理由时，万不可丧失甄别信息真实性的能力，更不能因为不敢和强大的征收方对抗，多一事不如少一事的心理，成为砧板上的鱼肉任人宰割。要理智的分析自身的情况，以及找到最优的解决方式，不亢不卑的和拆迁方对抗，最终争取到自身的合法权益。

干货：一文了解征收中房屋被强拆的相关知识！

评析案例：涉及原告利益的会议纪要应予以公开！

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