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【导读】近日北京美泰律师事务所主任张艳玲律师接受北京日报采访，就其中涉及的法律问题进行专业分析，并为广大业主们支招解难题。
今年雨水充足，对于农民朋友来说可能会是个丰收年，但是对于一些业主来说，就开始头疼了。近日，不少小区业主反映因家中常年漏雨而向小区物业及开发商要求修理时，却被告知房子已过5年保修期，开发商不再承担修理义务。但业主们则认为，虽然自己入住超过了5年，但其间房子就开始漏雨，年年修年年漏，既然是老问题，物业和开发商当然应该继续履行责任。因保修期问题而产生的维修争议，在多个小区普遍存在。那么，房子漏雨5年保修期应该怎么算？开发商及物业是否应该承担维修责任？
商品房的质保期有多久？
根据《建设工程质量管理条例》第四十条，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”
由此可见，若业主购买的商品房出现漏水的问题，其质保期一般为5年。
商品房的质保期起始点怎么算？
根据建设部2001年施行的《商品房销售管理办法》要求，开发商对购房者承诺的质保期应从房屋交付之日起算。而建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，从工程竣工验收合格之日起，计算房屋建筑工程质保期。这一点很容易被开发商糊弄：一些开发商故意宣称从房屋竣工验收合格之日起算质保期，这样一来，质保期大大缩短。因此，对于5年的起始点，广大业主要留意，不要被开发商所蒙蔽。
张艳玲律师认为，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等最低保修期限为5年，住宅维修主体是房地产开发企业。因小区物业公司直接面对业主，业主遭遇漏雨问题，可以要求物业公司向开发商报修。即便过了5年，针对同一漏点同一问题，因开发商在保修期内并未维修，或未完全修复而再次漏雨的，开发商也应承担继续维修责任。“5年保修期内，开发商应对业主房子漏雨问题进行免费维修。而经过维修的漏点，则会在经业主和相关单位验收维修合格之日起重新获得一个5年保修期。”
业主应如何维权？
若对于维修费用的分担、房屋质量等存在异议，业主可及时通过诉讼的手段来维护自身合法权益，获得相应赔偿。
按照《民法典》等相关法律规定，保护民事权利的诉讼时效期限为3年，法律另有规定的，依照其规定。五年保修期从房子交付起算，“比如，房子在2020年12月1日交付业主，那么至2025年11月30日，房子有漏雨问题，业主在5年期内报修了，但开发商没有维修，业主可以在保修期满之日起3年内起诉要求开发商免费维修”。
《物业管理条例》第五十四条第二款规定，“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”因此，若业主之前有缴纳过专项维修资金，亦可以要求使用专项资金进行维修。
张艳玲律师建议，业主应保存好报修及维修记录，且不可错过3年诉讼时效。一旦房子漏雨不能得到及时维修，业主可凭报修及维修记录等证据向法院起诉，要求开发商履行维修义务。假如漏雨问题需要紧急维修，业主也可以通过合法程序委托专业公司进行维修，并保存好维修及费用单据，作为要求开发商承担赔偿责任的证据。
原文链接：北京日报 调查|住宅常年漏雨长蘑菇，开发商借口过期不保修
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