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北京美泰律师事务所的拆迁律师团队经常接到被拆迁人的咨询——“我的房子终于要拆迁了，我盼星星盼月亮等着评估，可是评估结果下来之后，却发现评估价非常低，我很不满意……”这些被拆迁人对评估结果并不满意，那么哪里出了问题，评估之前应当了解哪些规则？
根据多年的实践经验，北京美泰律师事务所主任张艳玲及团队对此作了详细总结如下：
一、拆迁评估中的常见问题及解读：
常见问题：第一，对房屋的面积、用途、附属设施评估不全，未评估房产证上没有记载的建筑面积；第二，评估标准比购房时的交易价格低很多；第三，被拆迁人拿不到正规评估报告，等等。
张艳玲律师详细解读到，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宗旨是保障被征收人的生活水平不降低，该条例第十九条也规定了，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此获得合理的拆迁补偿，是被拆迁人的合法权益。依照法律，拆迁补偿标准不得低于征收决定公告之日被征收位置周边类似房地产的市场价格。想要了解周边房产的市价，可查询网上挂牌的房屋买卖标价。
二、选择评估机构的程序：
在评估过程中，一个正规的评估机构，也至关重要。评估机构需要有相应资质，由被征收人协商选择，协商不成则以投票或抽签摇号的方式确定。
程序为第一步，房屋征收部门发布选举评估机构的公告，评估机构报名。第二步，房屋征收部门根据征收项目的规模，审查评估机构的资质等级、有无不良记录。第三步，被拆迁人从审过的评估机构中，选出最终的评估公司。
三、采用什么方法进行房产评估？
第一种是比较法，第二种是收益法，第三种是成本法。
比较法的意思是，评估公司将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。这是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是技术上最成熟、最贴切实际的估价方法。如果采取这种方法，在评估报告中应有交易实例描述。
收益法指的是预计估价对象未来的正常净收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。其估值方法是从未来的角度评估房产价格，主要适用于有收益性或者潜在收益性的房地产，比如：农业养殖地、写字楼、餐厅、公寓、门市、厂房等，因此没有普遍性。
成本法也被称为重置法，依据的是重新建造被估房屋所耗费的各项支出，目前看来并不合理，应当不再沿用。
评估完成之后，应当给每个被拆迁人一份分户评估报告，对结果有异议的可以在收到报告之日起10日内，向评估公司提出书面复核评估申请。评估公司对原评估报告是否调整作出决定。如果对复核结果有异议，还可以在收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
