集体土地建设商品住宅的地产开发合同有效吗？

现实生活中，由于种种原因，在城市扩张的过程中，有很多未批先建，以集体土地为标的签订住宅房地产开发合同进行建设的情况存在。这种合同是否有效呢？

针对以集体土地为标的签订的住宅地产开发合同，最高人民法院民一庭在2021年第34次主审法官会议讨论认为：当事人以集体所有土地为标签订的用于商住宅的合资合作开发房地产合同，违反法律、行政法规的强制性规定无效。

我国《城市房地产管理法》第二条第三款规定“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外”。同时我国《土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审批手续”第六十三条第一款规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”。

由以上法律规定可知，集体经营性土地仅限于建设工业、商业等经营性用途，并不能建设商品住宅。建设商品住宅的土地必须是国有土地或者经依法征收转为国有土地的集体土地。因此，以集体所有土地为标的签订的住宅类房地产开发合同，违反法律、法规的强制性规定，是无效的。