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“城里待不下，转战回农村”城镇居民回村买房的情形屡见不鲜。一旦遇到征收拆迁，这些城镇居民有份拿补偿吗？原房主反悔，可以主张房屋买卖合同无效吗？
一、城镇居民购买农村房屋，合同原则无效
实务中，城镇居民购买农村房屋，合同原则上是无效的。禁止城镇居民购买农村房屋多次被强调。《中华人民共和国土地管理法》，1999年1月1日修订删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。因此，1999年以后，城镇居民在农村购买房屋的买卖合同一般应认定无效。宅基地使用权是集体组织经济成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给非本集体经济组织成员。
法律依据：《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
二、城镇居民购买农村房屋一般没有办理登记手续
农村房屋多数没有产权证书，城镇居民购买农村房屋一般只签订协议不办理登记。不动产交易中，未登记不生效，物权不发生变动，买卖协议只能代表出卖人和买受人具有债权债务关系。征地拆迁来临，债权人只能对债务人主张债权，没办法作为房屋所有人享受安置补偿款和安置房屋。
三、实务中这些例外情况下，合同应认定有效
1、办理了房屋所有权和宅基地使用权的变动手续和权属证书，并经过相关部门批准，获得本集体经济组织的同意。
2、根据法不溯及既往原则，1999年1月1日《土地管理法》修订以前回原籍村庄落户的职工、退伍军人、离退休干部、回乡定居的华侨、港澳台同胞购买的农村房屋。
3、同一房屋多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况来综合进行判断认定。
四、律师观点
实务中不应当一刀切地认定城镇居民购买农村房屋买卖合同无效，应当结合特定的历史背景、买卖房屋时的法律规定以及其他现实情况等因素综合考量其效力问题。但是，建议城镇居民谨慎购买农村房屋。更多问题请咨询专业拆迁律师。
