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【导读】在农村征地拆迁过程中，由于集体土地上房屋的具体补偿规则在我国还未有明确的法律规定，这就造成了实践中关于集体土地上房屋往往补偿不公、补偿不足，最终导致被征收农民的居住利益无法得到合法合理的保障。为了解决这一问题，2021年10月1日，上海市正式实施《上海市征收集体土地房屋补偿规定》，将征收程序、补偿标准等内容进一步细化，这对全国的集体土地房屋征收行为，具有很大的指导意义。下面美泰律师带大家了解一下与广大被征收农民息息相关的修改亮点。
一、明确征收集体土地上房屋所必要的前置调查确认程序：
征收土地预公告后，区征地事务机构应当会同镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划资源所、村（居）民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。房屋面积调查包括房屋现状调查以及对宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件记载内容的核实。
二、对被征收农民的多项权利保护：
对调查结果提出异议的权利：对上述房屋调查结果有异议时拥有拒绝确认的权利，且对此异议区征地事务机构应当记录在册；对公示结果也可提出异议，区征地事务机构应当进行核实。经核实后有变化的，应当及时公布；
补充提供证明材料的权利：房屋所有人认为其停产停业损失超过区人民政府制定的标准的，应当提供实施房屋补偿前三年的经营状况等证明材料。提供相应材料后，区征地事务机构应当委托估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
三、将国有土地上房屋征收的评估程序引入集体土地房屋征收中：
首先，确定征地房屋补偿的评估时点，为征地房屋补偿方案公告之日；其次，征地房屋补偿中涉及需要评估的，估价机构由拟征地范围内的宅基地使用权人或者房屋所有人协商选定；协商不成的，由镇（乡）人民政府或者街道办事处组织宅基地使用权人或者房屋所有人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等方式随机确定。
四、征收集体土地获批准并公告后，相关补偿协议才生效：
区人民政府根据法律、法规规定和听证会等情况，确定征地房屋补偿方案后，区征地事务机构应当与用地单位签订附生效条件的征地房屋补偿费用支付协议，与宅基地使用权人或者房屋所有人签订附生效条件的征地房屋补偿协议。征收集体土地申请经依法批准并公告后，相关补偿协议生效。
五、将被补偿房屋的性质与补偿内容进行区分与细化：
具体分类为：居住房屋的补偿、建制撤销的居住房屋补偿、居住房屋的其他补偿、已批未建的房屋补偿、可建未建的房屋补偿、超标准建房的补偿、非居住房屋的补偿、非居住房屋的其他补偿、其他房屋及设施的补偿。
综上所述，集体土地上房屋的征收程序也必须依照相关法定程序，且其补偿要最大限度地保障被征收农民的居住权益。美泰律师在此提醒广大被征收农民朋友，遇到房屋被征收时需充分了解自己拥有的权利，和能够获得的最终补偿数额，以保障自身合法权益不受侵害。
