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【导读】实践中，在我国农村常会发生村集体的土地被征收后，时隔多年征收单位才对原集体土地上的房屋进行安置补偿，甚至在并未补偿安置到位的情况下即被强制拆除，那么此时应当如何保证被征收人的安置补偿利益呢？最高院的一则案例，从多个方面对该种情形下，行政机关应当履行的补偿或赔偿义务进行全面解析。
一、赔偿标准的确定（农村集体土地被征收后再对原集体土地上的房屋实施征收的补偿标准）。
（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。
二、赔偿时点的选择。
在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。
三、无证建筑的赔偿。
征收之前，行政机关并未将被征收人未办理所有权证的建筑物、构筑物认定为违法建筑，评估机构对其一并予以评估不违反法律规定。
四、装修损失的赔偿。
由于行政机关违法强制拆除，造成被征收人对房屋装修损失情况无法举证证明，评估机构根据被征收人单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内作出评估，不违反行政诉讼证据采信规则。
五、奖补优惠的赔偿。
正常的合法征收过程中，征收住宅房屋，被征收人按照当地征收补偿政策能够获得在市场评估价格基础上上浮的优惠。根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。
六、房租损失的赔偿。
依据生活常理能够推定的事实，无需当事人举证证明。尽管当事人未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但是，在居住房屋被强制拆除的情况下，当事人必须要另找生活居住的地方。无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，当事人因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，客观上房租损失也是依然存在的，只是亲朋好友免除了当事人的房租损失而已。而在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，当事人的房租损失是必然存在的。
另外美泰律师还要提醒大家，对于行政机关怠于履行安置补偿或赔偿义务产生的利息费用应当参照最高院发布的（2019）最高法行赔申1214号指导案例精神，考虑到涉案房屋被拆除时间与实际赔偿时间相隔较长，市场行情发生了很大变化，对于包括临时安置费在内的各项赔偿款，根据当事人诉讼主张，可按中国人民银行同期贷款基准利率自涉案房屋被拆除之日计算利息至实际赔付之日，以维护当事人的合法权益。
