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导读：行政机关与村民委员会签订土地租赁合同，搭建围挡、占用农村集体土地进行项目建设，该土地进行建设前应严格依法办理农用地转用审批手续，依法征用，其在未依法办理审批以及完成征收程序的情况下，以土地租赁合同代替审批征收占用涉案土地，不仅于法无据，而且严重违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。土地租赁合同不能成为在涉案土地搭建围挡，占用土地的合法理由。
案例简介：
杨进臣、曹文田等15人均系鄄城县陈王街道办事处西曹行政村帽曹村村民。2019年1月28日，鄄城县陈王街道办事处与鄄城县陈王街道办事处西曹行政村村民委员会签订土地租赁合同，用于第三污水厂设施及必须的设施建设。2019年3月，鄄城县陈王街道办事处发放了青苗补偿款，包括原告在内的绝大多数村民领取了青苗补偿款。同月，鄄城县陈王街道办事处在涉案土地搭建围挡建设。
杨进臣、曹文田等15人向菏泽市自然资源和规划局反映鄄城县陈王街道办事处未经批准非法占用帽曹村耕地30亩搭建围墙建设问题。鄄城县自然资源和规划局作出调查报告，督促鄄城县陈王街道办事处尽快落实整改措施，在取得合法用地手续之前禁止其违法建设行为。杨进臣、曹文田等15人向山东省自然资源厅申请信息公开，2019年7月10日，山东省自然资源厅作出答复告知书，载明：“经查，你们所申请地块涉及土地尚未征收，截止目前，我厅尚未收到涉及你们所申请地块的用地预审申请”
案例分析：
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，鄄城县陈王街道办事处与鄄城县陈王街道办事处西曹行政村村民委员会签订土地租赁合同，用于第三污水厂设施及必须的设施建设。涉案土地为农村集体土地，鄄城县陈王街道办事处占用该土地进行建设前应严格依法办理农用地转用审批手续，依法征用，其在未依法办理审批以及完成征收程序的情况下，以土地租赁合同代替审批征收占用涉案土地，不仅于法无据，而且严重违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。土地租赁合同不能成为在涉案土地搭建围挡，占用土地的合法理由。
律师解读：
本案属明显“以租代征”的违法行为，所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。
根据相关规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
