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商铺拆迁,4万变340万,这么多都没能消停!

这是本所2017年经手过的一起案件,很有代表性。案情很简单,但其中的法律知识很多人都能运用的到,所以整理出来与大家分享。


  案件发生在四川某市,市民张某有儿女6人,三世同堂家大业大,老两口给儿女攒下了一份家业其中包含了两套临街商铺。事情就出在这两套商铺上。儿女渐渐长大,老两口也逐渐放权,这两套商铺便分别交给了大儿子张一,和二儿子张二打理经营,并且约定房屋所有权仍归父母所有,商铺的使用和经营权归儿子们所有。


  经营2年之后,大子张一经营不善,觉得又费精力又不挣钱,遂与亲妹张四达成协议,约定将商铺以市价4万的价格卖给了妹妹,并承诺从此张一与此铺子再无干系。事情就是如此凑巧,铺子买卖没过半年,商铺所在地界就传来了拆迁的消息,根据政府给出的补偿方案,这间铺子能补偿340万元!


  半年4万变340万,张四喜出望外,张一追悔莫及不免多想,认为妹妹早就得知拆迁消息设计骗走了他的商铺,亲情在巨大的利益面前变得淡漠了许多。最后不知是张一撺掇了父母双亲,或者是父母因为张四是女儿,是外姓人不想把利益在这个阶段分给嫁出去的女儿,总之事情的结果是父母双亲以自己是房屋所有人,是拆迁补偿受益人为由,主张张一张四买卖协议无效,补偿和张四无关。


  故事的最终是皆大欢喜,亲情给案件画下了一个圆满的句号。没有诉讼,庭下调解,父母与张四平分了拆迁补偿款。案件有了结局,但是由本案引发的法律疑问并没有给大家一份答案,比如补偿安置人到底应该是谁?商铺补偿都有什么,怎么那么多?比如张一张四的买卖协议是否有效?接下来我们就来回答这些问题。


  一、商铺的补偿安置人如何确定?


  商铺的补偿安置人毋庸置疑是房屋所有权人,本案中房屋所有权人为父母双亲,所以房屋补偿安置人是张一张四的父母。但是商铺涉及到的停产停业损失可以补偿给房屋使用权人即张四。


  二、商铺的补偿都有哪些?


  商铺的补偿较住房补偿一般只多不少,住房的补偿它都有,比如铺面门面和其他建筑物补偿、土地补偿、临时安置补偿费和搬迁奖励;另外由于商铺的特殊性,还要给于设备设施搬迁补偿,停产停业损失补偿,人员遣散及安置费用等。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17、23、25条对此有明确规定。另外由于商铺位置一般非常好,周边房产市价高,所以补偿金额都会订得比较高;而商铺的经营属性又会多出很多其他的损失补偿,所以商铺的拆迁补偿普遍很高。


  三、张一张四的买卖协议是否有效?


  首先商铺为不动产物权,不动产物权的所有权转移登记有效。本案里父母双亲为商铺产权所有人,房屋交给张一使用并为办理房屋产权转移登记手续,所以张一只是使用权人,无权处分商铺产权。张一张四的意思表达真实订立了房屋买卖协议,此房屋买卖合同为张一无权处分所订立,合同效力待定。无权处分订立的合同需要所有权人的追认才有效,本案张一父母否认了张一与张四订立的买卖合同,所以合同无效。


  希望以上法律问题可以给您帮助,如果有相关问题欢迎联系我们。


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