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最高法:征地拆迁《评估报告》要审查哪些方面?

征地拆迁

评估报告制度的目的在于由中立的第三方专业机构对房屋的价值客观、公正地作出符合法律规定的评估。因此,在房屋价值评估的具体程序上作出详细的规定,不得限缩被征收人主动选择评估机构的权利,要判断评估机构与评估人员的资质,评估时点、评估原则、评估方法等方面是否符合房屋征收评估办法的相关规定,估价结果是否系估价对象在依法最高最佳利用下的价值。(2018)最高法行申9394号案就是复杂的征收评估工作的指导性判例。


  那么,具体案情如何?拆迁评估工作有哪些可取之处?又有何处违法?本所整理了此案情和有关评估工作的要点,给您遇到征地拆迁时作参考使用。


  一、拆迁房地产价格评估机构须报名参加评选并公告


  (合法)


  李继孝、孙启芳是河北省唐山市路南区居民,2015年11月21日李、孙二人的房屋划入征收范围。同日,唐山市路南区房屋征收办公室作出《唐山市路南区房屋征收办公室关于唐山市路南区老交大棚户区搬迁安置项目房屋征收评估机构报名的公告》,公告内容为承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构需预先报名,并公布了报名资格条件、报名方式和时间、地点。


  二、《协商选定房地产价格评估机构的公告》和给出异议期


  (注意此处程序不合法)


  2015年11月24日唐山市路南区房屋征收办公室作出《关于唐山市路南区老交大棚户区搬迁安置项目协商选定房地产价格评估机构的公告》,公示了3家通过审核的评估机构,并赋予了被征收人为期三天的异议期。


  三、选定评估机构结果要公告


  (合法)


  2015年11月27日唐山市路南区房屋征收办公室作出《关于唐山市路南区老交大棚户区搬迁安置项目协商选定房地产价格评估机构结果的公告》,最终确定由唐山广野房地产评估有限公司、唐山弘安房地产评估有限公司和唐山东正房地产评估有限公司共同承担老交大棚户区房屋征收评估工作。


  四、估价时点


  (合法)


  唐山广野房地产评估有限公司作出了涉案房屋房地产估价报告,确定了估价对象在估价时点(2015年11月21日)的房地产市场价值。


  五、可对评估报告申请复核评估,答复要依法送达


  (合法,但要注意的是对复核结果有异议仍可向评估专家委员会申请鉴定。)


  涉案房屋估价报告依法送达给李继孝、孙启芳后,李继孝、孙启芳提出了复核评估申请,唐山广野房地产评估有限公司收到申请后,作出了复核评估申请书的答复并送达给了李继孝、孙启芳。因双方无法在签约期内达成征收补偿协议,路南区政府作出《关于国有土地上房屋补偿决定书》,李继孝、孙启芳不服遂提起行政诉讼。


  六、审判结果要点:限缩被征收人主动选择评估机构的权利程序不合法。评估机构、评估人员的资质,评估时点、评估原则、评估方法等方面合法


  本案中,由于房屋征收范围较大、被征收人户数众多,路南区政府采取向唐山市房地产价格评估机构发送电子邮件、组织网络报名、筛选审核、进行公示的方式,最终选定三家房地产评估公司。路南区政府选定评估机构的方式,可以提高选定的成功率以及相关征收工作的效率,但限缩了被征收人主动选择评估机构的权利,其程序不合法。


  法律依据:


  《征补条例》第20条,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。


  《评估办法》第4条,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。


  以上为最高法判例案件中有关征地拆迁房地产价格评估工作的一些要点总结,希望对您有所帮助。更多问题建议您咨询专业拆迁律师

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