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【最高院案例】宅基地转让协议无效后的补偿利益归属

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【最高院案例】宅基地转让协议无效后的补偿利益归属

【导读】

在我国,农村宅基地的转让是被允许的,但却有诸多的限制条件,因此一旦宅基地转让协议被确认无效之后,存在引发各类纠纷的可能性,此时法院会如何权衡商事交易中的诚信和合理原则与国家强制性规定之间的关系?协议的双方又如何在宅基地转让的过程中充分维护自身的合法权益?当涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能,转化为拆迁利益时,协议双方对拆迁安置补偿利益分配有异议应当如何处理?下面这则案例均给予了指引。

【基本案情】

李红原来并非郑州市中原区须水镇柿园村村民,2001年因政府规划购买了位于柿园新区的宅基地并建有房屋;2003年5月30日,办理了集体土地使用证;2004年3月16日,李红将户籍迁入至中原区须水镇柿园村新区,但不享受村民待遇。张坤法系河南省许昌县邓庄乡大罗庄村民。2009年4月21日,李红、张坤法签订《房屋及宅基地转让协议》,约定李红名下的上述宅基地及附属建筑物以53万元的总价转让给张坤法。还约定,如遇国家、政府及行政公用事业征用、征收,搬迁时出让方必须无条件、无偿协助受让方领取全部足额补偿款及房屋,双方并对其它事项进行了约定。次日,张坤法向李红支付首付转让款50万元,李红亦将集体土地使用证原件交付于张坤法,剩余3万元因未办理过户手续,张坤法未予支付。此后张坤法长期在此居住并对房屋重新进行了改建。 

2013年,中原区政府对涉案房屋进行拆迁改造,经中原区政府成立的柿园拆迁指挥部及村民组在对附属物进行普查及空房验收后,2013年12月25日与张坤法签订了《拆迁补偿安置协议》。 

双方对拆迁补偿款存在争议,李红先后提起民事诉讼和行政诉讼。2014年,李红将张坤法诉至中原区法院,请求确认双方签订的《房屋及宅基地转让协议》无效,中原区法院于2014年5月15日作出(2014)中民二初字第194号民事判决,确认该转让协议无效;张坤法上诉,郑州市中级人民法院于2014年9月22日作出(2014)郑民三终字第793号民事判决,驳回上诉,维持原判。 

2016年,李红将郑州市中原区政府诉至法院,请求确认中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效,郑州铁路运输中级法院审理后作出(2016)豫71行初91号行政判决,判决驳回李红诉讼请求;李红上诉,河南省高级人民法院于2017年3月7日作出(2016)豫行终2471号行政判决,判决驳回上诉,维持原判;李红不服申请再审,最高人民法院于2017年12月28日作出(2017)最高法行申6998号行政裁定,裁定驳回李红的再审申请。 

【裁判要旨】

再审法院认为,李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实,中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料,与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》,已履行了审慎审查的职责,并无不当。另外,李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收,出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容,该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能,也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效,但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下,要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿,有违诚信和合理原则,亦不符合法律规定,本院不予支持。目前,涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能,已转化为拆迁利益,如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议,可通过民事诉讼途径另行解决。

【典型意义】

村集体经济组织外的成员对该村宅基地无使用权,买卖宅基地附属房屋合同应为无效。再根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定,农民住宅不得向城市居民出售。因此,对村集体经济组织成员与组织外成员之间的宅基地房屋买卖合同应认定无效。但房屋买卖合同被认定无效并不必然导致拆迁补偿款归出卖人所有: 若房屋买卖合同签订后尚未履行,买受人未支付对价,出卖人未交付房屋,双方合同无效,恢复原状,拆迁补偿款仍归出卖人所有;若房屋买卖合同已经履行,综合考量合同无效时双方过错程度、合同履行程度、对双方当事人的利益影响、买受人翻建扩建等情况,遵循诚实信用原则,对拆迁补偿款进行公平合理的分配。

本案中买受人支付了房款,实际占有使用房屋多年对房屋进行了翻修,合同中对拆迁补偿款的归属亦进行了约定,拆迁补偿款亦已支付给买受人,出卖人又以合同无效为由主张拆迁补偿款的,有违诚实信用原则,基于以上理由出卖人的再审申请被驳回。 

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

2017)最高法行申6998号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)李红,女,汉族,1969年3月16日出生,住河南省郑州市中原区。

委托诉讼代理人赵明华,北京市中创(郑州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人朱双阳,北京市中创(郑州)律师事务所律师。

再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)郑州市中原区人民政府,住所地河南省郑州市中原区桐柏路200号。

法定代表人乔耸,该区人民政府区长。

再审被申请人(一审第三人、二审被上诉人)张坤法,男,汉族,1957年5月7日出生,河南省许昌市庄。

李红因诉郑州市中原区人民政府(以下简称中原区政府)、张坤法确认行政行为无效及补偿一案,不服河南省高级人民法院作出的(2016)豫行终2471号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成由审判员阎巍担任审判长,审判员刘雪梅、梅芳参加的合议庭,对本案进行了审查,现已审查终结。

李红申请再审称:一、张坤法与再审申请人之间的《房屋及宅基地转让协议》因法律障碍和双方争议未能履行完毕,房产及宅基地的物权权属自始至终归属于再审申请人,张坤法对本案所涉房产和宅基地不具有物权。中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》,侵犯了再审申请人的房产物权和宅基地使用权;二、在郑州市中原区人民法院已经作出生效判决确认《房屋及宅基地转让协议》无效的情况下,原审判决仍以《房屋及宅基地转让协议》的内容作为本案判决的事实依据,显然错误;三、中原区政府以其成立的柿园村拆迁指挥部直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动,并与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》,违反了《城市房屋拆迁管理条例》第九条第二款、《河南省城市房屋拆迁管理条例》第十二条第三款、第十五条的规定,以及2004年国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理的通知》的相关要求;四、张坤法未对再审申请人的房屋进行重新改建,且其没有任何证据进行佐证。即使张坤法对再审申请人的房屋进行改建,在其不具有物权且未经再审申请人同意的情况下,也是非法行为,并不能改变再审申请人对房屋和宅基地的物权权属;五、原审判决适用法律错误,行政民事法律关系逻辑混乱。请求:一、撤销(2016)豫71行初91号行政判决和(2016)豫行终2471号行政判决;二、改判确认中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效;三、改判中原区政府按照《中原区柿园村拆迁补偿安置办法》的标准补偿再审申请人的宅基地及被拆房屋损失,并参照中原区政府柿园村拆迁指挥部与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》补偿再审申请人回迁安置房屋396平方米,房屋及附属物损失49560元,搬迁补助费、过渡费及奖励费等101032元(过渡费暂计24个月,其后继续计算至实际回迁安置之日)和本案诉讼费用100元;四、将本案发回重审。

本院经审查认为:根据原审查明的事实,李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实,中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料,与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》,已履行了审慎审查的职责,并无不当。另外,李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收,出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容,该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能,也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效,但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下,要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿,有违诚信和合理原则,亦不符合法律规定,本院不予支持。目前,涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能,已转化为拆迁利益,如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议,可通过民事诉讼途径另行解决。

综上,李红的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

驳回再审申请人李红的再审申请。

审判长 阎 巍

审判员 刘雪梅

审判员 梅 芳

二〇一七年十二月二十八日

法官助理  朱瑞强

书记员  曲飘原

 


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